婚前由一方父母承租，婚后又以共同财产购买的公房，离婚时如何分割

案情简介

原告：陈某，女，住上海市某区。

被告：董某，男，住上海市某区。

原告陈某的父母在事业单位上班，1992年从单位分得一套使用权房，承租人为陈某父母。2001年陈某与董某结婚，由于没有购买婚房，所以陈、董两人便一直住在陈某父母承租的上述公房里。2003年，陈某父母的单位政策改变，鼓励职工买下使用权房产权，陈某、陈某父母以及董某商量由陈某和董某夫妇出资买下该房产。同年9月，陈某、董某向单位支付45万元购房款买下该使用权房，并顺利办下产证，产证登记在陈某一人的名下。

2005年，陈、董感情破裂要离婚。两人在房子问题上发生严重分歧。就房子问题，陈某认为：房子是自己父母单位分配给自己父母的，承租人也是父母两人，只是在后来购买产权的时候是自己和董某出资，这套房子应当认定为自己父母的财产，而产证登记在自己名下可以认为是父母对自己的赠与，由此推断该房应当认定为自己的个人财产，董某无权要求分割，但同时陈某对董某的22.5万元出资可以返还。

董某自然不同意陈某的观点，他觉得明明是用夫妻共同财产买的房子，自己怎么可能没有自己的份额呢？这套房子是因为陈某父母在先的承租权而购买得到确是事实，但是当初购买产权的时候，陈某的父母以及陈某与自己商量，由陈某与自己出资购买，这就表明陈某父母放弃购买，这从亲情角度考虑也是可以理解的，在这种情况下，自己与陈某出资购买的这套房子就应当认定为夫妻共同财产，即使产证登记在陈某一人名下，也因购买时间在婚后而应认定为夫妻共同财产，离婚时应当平均分割。

原案裁判结果

法院经过审理后认为：陈某、董某夫妇在婚后购买了该房，这套房子应当认定为夫妻共同财产。因该房是基于陈某父母在先的承租权而取得，所以对这部分价值应先予扣除。经过相关机构评估后，该套房子现值52万，其中40万属于陈、董两人的夫妻共同财产，陈、董两人各分得20万。

现行法律分析

本案须区分父母原有承租权益与夫妻婚后出资购买的产权。父母如果实际出资，还要区分借款与赠与；婚后赠与购房出资适用解释（一）第29条和2025年解释（二）第8条，不能仅凭登记在自己子女名下就认定为该子女个人财产。

本案所述购房款由夫妻共同财产支付，产权登记在陈某一人名下，并不排除夫妻共同财产性质。父母是否另有权益，应审查房改政策、购房协议、原承租资格及各方约定，不能仅因父母未另付现金就断言其绝无权利，也不能仅因最初由父母承租就认定整套房属于父母赠与。

原案从房屋价值中扣除父母承租权益的价值，是该案具体处理。现行法并未规定所有此类房改房均应先按承租权市场价值扣除；是否存在可单列的父母权益及如何补偿，须有政策、约定或其他权利依据。若购房后仍登记在父母名下，则涉及解释（一）第79条的不同情形，夫妻出资一般作为债权处理，不能直接分割父母房产。