用婚前的公房拆迁调换的新使用权公房，离婚时如何分割

案情简介

原告：杨某，女，住上海市某区。

被告：王某，男，住上海市某区。

杨某婚前从单位分得一套使用权公房，并向单位支付了一定的价款。1998年杨、王结婚。婚后不久城区改造，杨某婚前的公房要拆迁，根据协议，杨某的那套公房可以调换回一套同面积的房子。同年10月，杨某和王某顺利入住新调换的使用权公房。

2004年，杨、王两人闹离婚。双方争论的焦点在于现在居住的房屋也就是调换得到的公房的处理。杨某认为：房子是由自己从单位分得的公房调换而来，如果没有当初自己的那套使用权公房，就不会有现在居住的房屋，因此认为这套房子的承租权仍然归自己一人所有，王某没有承租权因而也就不能对该房主张权利。这套房子的使用权应归自己一人所有，王某无权再继续居住，也不能要求对该房行使权利。

而王某则认为：房子是婚姻关系存续期间分得的，因此该房的使用权应当归两人共同所有，自己有权要求继续居住该房；或者不要房也可以，但是杨某应支付自己相应的补偿。

原案裁判结果

法院认为：该房使用权是杨某婚前取得，婚后是基于该房屋而调换得到另一使用权房，因此新调换房子的使用权仍应认定为归原告杨某一人所有，对被告要求行使对系争房产的权利、取得补偿的主张法院不予支持。

现行法律分析

本案争论的焦点在于:被告王某对调换得来的第二套使用权房是否有承租权？

公房征收、拆迁后的调换，可能延续原有承租权益，也可能新增基于共同居住、安置人口或共同出资取得的利益。应以项目适用的补偿安置方案和协议为基础，区分原权利的替代部分与婚后新增部分。

原文列举的旧上海拆迁条件，不能作为现行全国统一规则。当前类似案件应核实房屋所在地有效的征收、公房管理和安置规定，以及承租人、同住人的资格和补偿对象；不能仅因调换发生于婚后，就认定全部权益属于夫妻共有。

旧《城市房屋拆迁管理条例》已被2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》废止。具体旧项目仍须核查过渡规则，不能把旧条例中承租人继续承租的规定直接写成所有现行征收项目的处理结论。

本案原裁判认定新房只替代杨某婚前承租权益，因此未支持王某请求。按现行规则处理类似事实，仍应审查王某是否享有独立安置利益或婚后共同出资形成的权益。原有个人财产转换成货币或其他财产，可保留相应个人属性；但随后产生的投资收益，应依婚姻家庭编解释（一）第25条、第26条另行判断，不能将股票、基金本金与婚后收益一概归一方。