以夫妻一方名义出售房屋，另一方能否主张买卖合同无效

案情简介

原告:黄某，男，住上海市某区。

被告：王某，女，住上海市某区。

黄某与王某2000年5月登记结婚。2002年，以王某的名义购买了价值30万的住房一套。但是婚后两人的感情一直不好,2003年6月，黄某以夫妻感情破裂为由，向上海市某区人民法院提起离婚诉讼，但王某坚决反对离婚。最终一审法院认为，二人感情基础牢固，感情尚可，故不予判离。2004年元月12日，黄某再次向法院提起离婚诉讼。

2004年元月21日，王某在未同黄某商议的情况下，将双方共有的房屋以40万元的价格（原告声称市场价格约为60万元左右）转让给无利害关系第三人。

对于40万元卖房款的去向，王某声称其中31万用于归还共同债务，剩余9万用于其他家庭开支，只剩余2万余元可以作为共同财产分割。

原告黄某认为：被告王某在接到法院传票得知原告起诉后，故意不签收送达回证，采用拖延的办法制造卖房时间，主观上具备离婚期间擅自卖房的恶意。并且40万的价格明显低于市场价，被告王某不可能以这样明显低于市场正常价值的价格转让房屋，其实际上是低价做的买卖合同，以达到离婚时多分共同财产的目的。所以黄某认为，无论从主观还是客观上分析，王某的行为都构成对原告合法权益的侵害，要求按照市场价60万对房款进行分割，并且因被告的侵权行为，原告应多分得该部分财产。

被告认为：其是在无法联系原告的前提下才将房子卖掉的，出卖时原告还未向法院起诉，不是在离婚期间擅自转让房屋。而且被告不是专业房屋中介人员，对房屋价格没有准确的认识，不认为出卖的价格过低。原告称被告有两份合同，在合同价之外还有实际卖房价格，原告的这一主张是没有依据的，也不符合事实。被告实际取得的房款就是40万，并且这40万元卖房款，已用于偿还共同债务，故无法再按此数额分割，应按余额2万元分割卖房款。

原案裁判结果

对于双方争论的房屋买卖问题，法院认为被告在诉讼期间的房屋买卖行为符合国家关于房屋买卖的相关规定，与法不悖，被告实际取得房款40万元，并无存在恶意转让现象。原告认为市场价格为60万元没有依据，法院不予支持；被告主张卖房款已用于还债因无相关证据予以佐证，故法院不予支持。考虑到本案被告买卖房屋的实际情况，结合当前市场房价的现实价值，对售房款40万元酌情分配，男方分得22万，女方分得18万。

现行法律分析

在本案的审理过程中，原、被告双方关于卖房问题争论的焦点有二:王某是否构成“离婚期间擅自转让房产”;王某的行为是否侵权。

1.王某的行为是否构成“离婚期间擅自转让房产”

《民法典》第1092条并未把隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产等行为限定在起诉立案之后。是否可以少分、不分，应审查该条所列行为及其侵害共同财产的实际情形，不能以是否已经收到离婚传票作为必要前提。

原案关于传票送达和卖房时间的争论属于其具体审理经过。按现行规则，即使未收到传票，也不当然排除对转移共同财产的认定；送达记录只能作为相关证据，不能替代对售房合意、价格和款项去向的审查。

那么王某的行为是否构成“擅自转让”呢？

《民法典》第1062条
第一千零六十二条　夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金、劳务报酬；
（二）生产、经营、投资的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同财产，有平等的处理权。

夫妻对共同财产有平等处理权。出售共同住房通常超出家庭日常生活需要，一方未经另一方同意的处分，应进一步区分夫妻内部责任、买卖合同效力及买方能否取得物权，不能混为同一问题。

对于王某转让房屋的行为是否构成“低价转让”呢？

这一问题的关键在于，王某转让房屋的价格是否与当时的市场价格相符。对此，原告向法院提交了一些同地段、同朝向房屋的出售价格作为依据，并申请法院对系争房屋价格进行评估。但是，法院以房屋已转卖为由，没有准予对房屋进行市场评估。在这一点上，我们认为是因为王某的擅自转让行为，才导致原告不能对原共有房屋价值进行评估，若最终因为客观原因不能评估，造成不能评估的原因在于被告王某，因此，法院应参照同一地段类似房屋的市场价格作为评判上诉人损失的依据。在同等情况下，法院应尽量对房屋进行估价，这样认定原告是否因被告擅自转让而造成损失更为准确。

2. 损害赔偿。依婚姻家庭编解释（一）第28条，一方擅自处分共同房屋造成另一方损失，离婚时另一方可请求赔偿。应证明损失及其与处分行为的关联；明显低价是重要审查因素，但不能不核实房屋实际价值、交易条件和最终损失就直接确定赔偿数额。符合第1092条的，还可依法主张少分、不分，计算时应避免重复赔偿。

有人认为黄某除了要求多分得该房款外，还可以主张买卖合同无效。分房款还是主张买卖合同无效，选择的背后可能是经济利益的驱使。假如房价上升了，原告自然愿意主张买卖无效，那样比分房款获得的利益更大;反之，房价下跌，原告就会主张分房款，以减少损失。但法律不是为某个人服务的，不可能让原告可以这样自由选择总对自己有利的情形。法律还要平衡第三方即买方的利益，以维护交易的安全和稳定。

《民法典》第597条区分无处分权与买卖合同效力，配偶未同意不当然使合同无效。依第311条及婚姻家庭编解释（一）第28条，买方善意购买、支付合理对价并完成登记的，另一方不能追回房屋；不符合善意取得条件的，应另行审查物权救济。买方与出卖方恶意串通损害配偶合法权益的，可依第154条主张合同无效，不能把低价、非善意和恶意串通一律称为撤销事由。