婚前房产婚后出售，用卖房款再购得的房产离婚时如何分割

案情简介

原告：王某，男，住上海市某区。

被告：丁某，女，住上海市某区。

王某、丁某2003年初登记结婚。结婚用房是王某2002年购买的，产证登记在王某一人名下，总价值40万左右。到2003年两人结婚时，该房子还欠10万多元贷款，这部分贷款由两人婚后共同偿还。

2004年，丁、王两人决定卖掉这套房子再购房。2004年3月22日，王某将该房子以72万元的价格售出。同年6月15日，王某用该笔房款又购买了另一套总价160万的房子，首付70万，剩余90万以王某名义贷款，房产证登记在王某一人名下。

后来王、丁两人因种种原因离婚。2005年8月王某向法院提起诉讼，要求离婚并主张160万的房子应当认定为他的个人财产，王某还向法院提供了如下证据：

(1) 2002年签订的第一套40万元房产的预售合同、买卖合同以及商业发票，以证明该房产是自己的婚前个人财产。

(2) 2004年3月，王某与第三人签订的第一套房产的买卖合同，以证明王某将婚前房产出卖，并获得72万元房款。

(3) 王某与上海银行签订的个人住房抵押借款合同的协议，以证明王某以个人名义贷款购买第二套160万的房产。

(4) 王某在交行的个人结算账户，证明买家账户所属银行将房款打入该账户，说明该款项是王某的个人财产。

(5) 王某婚前开立的银行账户存取明细，以证明第二套房产由王某用婚前财产还贷。

针对王某的这一说法以及众多证据，丁某认为：第一套40万的房子的确是王某婚前购买的，但是两人结婚后共同还贷，因此认为对这套房产自己享有权利，而后王某将该房出售又购得的新房，该房是在婚姻关系存续期间取得，虽然登记在王某一人的名下，但是应当认定为两人的共同财产，因此要求依法平均分割该房产。

法院审理后认为，因第一套房产是王某的个人婚前财产，结婚后，王某将该房卖掉，又用房款付首付购得第二套房产，并以个人名义用个人婚前财产还贷，故该房产应当认定为王某的个人财产为宜。但是王某应偿还丁某5万元还贷款。

接到一审法院判决后，丁某不服，向二审法院提起上诉，要求认定第二套房产为夫妻共同财产，否则要求分割长宁区房产的婚后升值部分32万元。

二审法院认为：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。至于丁某要求分割升值部分的主张，法院认为该升值部分是基于王某婚前个人财产而随市场浮动自然产生，并非王某、丁某共同经营所得，因此对该增值部分丁某无权要求分割。

本案争议的焦点有两个:第二套房产是否属于夫妻共同财产？丁某能否要求分割第一套房产增值的32万元？

婚前个人房产出售后再购房，不能只凭新房购买时间或登记姓名认定归属。能够完整证明系个人财产转换，且无共同出资、赠与或其他约定的，相应财产可保持个人属性；掺入共同还贷、共同资金或婚后贷款的，应分别审查资金来源、债务性质及夫妻约定。本案首付来源于旧房售款，不足以单独证明新房全部价值均属个人财产。

婚姻家庭编解释（一）第26条、第78条分别规定个人财产自然增值和婚前贷款房共同还贷的处理，不能只引用前者而遗漏后者。

旧房符合第78条规定时，婚后共同还贷支付的款项及相应增值应纳入对配偶的补偿，出售后再购房并不使该权益当然消失。原案仅返还5万元而否定全部增值补偿的处理，不宜照搬为现行结论。

个人财产自然增值原则上归个人，婚内生产、经营、投资收益原则上属于共同财产。经营收益并不以夫妻双方都实际参与经营为必要条件，具体仍应核实收益性质和财产约定。

个人资金与共同资金混合使用时，应尽可能追溯各自来源及用途，区分原有本金、自然增值和投资收益；举证不能的后果依具体争议处理，不能笼统宣称全部本金或全部收益必然属于某一方。

不管怎样，“打官司就是打证据”这是不变的真理，在实践中，当事人还得注意操作层面上保存好相应证据，以尽量减少不必要的麻烦。

对此类问题我们通常会给当事人以下几点建议：

1. 保存好婚前购房的预售（买卖）合同的原件及付款发票这是最基本的常识，购买大宗物品要保留发票、单据，买房尤为如此。婚前购房的合同以及发票，是证明房产归自己所有的有效证据，必须慎重保存；若购房的合同及发票已经遗失，可到售房时的房产开发公司或到房地产交易中心查询和复印。

2. 核算旧房的共同还贷权益。售房或置换前，宜列明婚后共同还贷及其对应增值的补偿，保留计算依据并以书面协议明确处理，不能只预留还贷本金而遗漏相应增值。

3. 售房款资金规范管理售房后，不论是定金还是首付款或其他所付款项，尽量由下家通过银行转账打入一个账户内，避免一行多户头或多行多户操作,造成资金来源和去向说不清楚，以致举证不能的境况。每次存取款，保存好资金存取款凭条。规范管理售房资金，对于产生纠纷时举证证明资金为个人财产，将能起到至关重要的作用。

4. 买卖交易尽量转账，一般不要采用提现交易

转账的支付方式、资金来源以及汇款人和收汇人信息都可以从银行查出，产生纠纷时容易查清。但若是现金交易，资金来源以及使用资金的性质在产生纠纷时很难说清，容易产生争议。

5. 产权登记与赠与意思保持一致。登记双方姓名可能涉及向配偶给予房屋权益，须结合约定及2025年婚姻家庭编解释（二）第5条判断；登记一方姓名，也不当然排除另一方基于共同出资、共同还贷或财产约定享有的权利。

6. 区分借款、抵押签字与产权归属。配偶在贷款或抵押文件上签字，具体效力取决于签署身份与文件内容，不能仅凭签字就推定其取得共有产权，也不能以只写一人姓名排除夫妻共同债务。应保留完整合同，必要时依《民法典》第1065条书面约定财产归属及内部还款责任。

当然，若能采用签署夫妻婚内财产协议的方式示明房产的归属最佳，但由于目前传统观念以及夫妻情面，很少有夫妻能有如此之举。所以，在用一方婚前房产的婚后出售款再购房时，注意以上六点，相信会对您大为有益！