房产证上有“第三人”名字，离婚时该如何处理

案情简介

协议人:张某，女，住浙江省某市。

协议人:郑某，男，住上海市某区。

原告张某在上海上大学期间认识了郑某，大学毕业后两人即办理了结婚登记手续。婚后张、郑两人购买了位于上海市某区的一套房产，在办理产证的时候，考虑到郑某的父母与张、郑两人住在一起，所以产证上登记了四个人的名字：张某、郑某和郑某的父母。

2005年张、郑两人离婚。在离婚案件审理过程中，关于房产的问题，法院认为系争房产有案外人郑某父母的份额，法院不宜在离婚案件中予以处理，因此要求当事人另案进行析产诉讼。此后，由于种种原因，张某撤回了离婚诉讼。但是撤诉后，张、郑两人的感情没有出现任何好转迹象。半年后张某再次提出离婚。因为考虑到要进行一次离婚诉讼、一次析产诉讼，所以张某主张双方能够协商解决问题。

2006年2月，两人达成一致意见，女方放弃系争房产中所享有的份额，男方补偿女方20万元折价款。双方在离婚协议书上签了字。

关于房产的问题，双方是如下约定的：位于上海某区某路某小区的一套房产共有人为张某、郑某、郑某某（郑某的父亲）、沈某（郑某的母亲），离婚后张某放弃该房的产权份额；男方一次性支付女方折价款20万。

两天后，双方持该份协议到民政局办理离婚登记手续。

民政部门处理结果

民政部门工作人员在审查了双方的证件和协议书后,认为:因为房子上有第三人的份额，因此认为张、郑两人不能在离婚协议书中对该房做出处理约定。张、郑两人自然不服此认定，民政工作人员给出的答复是:对这样的情况，法院都是要求双方在离婚案件之外另案起诉，那么自然不能在离婚协议中对该房产做出分割约定。张、郑二人最终认可了民政局的做法，只好将房产问题制作成补充协议，才得以办理离婚登记手续。

领取了离婚证之后，郑某、张某和郑某的父母又到银行做了抵押人变更手续。并持变更了的银行贷款资料到房产交易中心做产权证变更手续。在办理变更手续的时候，张、郑两人又遇到麻烦，税收部门要求两人缴纳一定的税费，但是张、郑两人认为夫妻之间的变更不需要缴税。但是税务部门的工作人员解释:他们这样的份额变更不完全属于夫妻之间的产权变更。为早日解决问题，张、郑两人按照规定交纳了一定的税费后，办理完成产证变更手续。

现行法律分析

这一案件双方当事人是以协商的方式解决问题的，在整个过程中，双方当事人不论是在第一次诉讼阶段，还是在民政局办理离婚登记阶段，以及后来的房屋变更过户阶段，都遇到不同的问题：

（1） 法院为什么要求两人另行提起析产之诉？

（2） 民政部门拒绝双方在协议中对系争房产做出处分是否合理？

（3） 为什么房产交易部门认为案中的变更不属于夫妻之间的变更，要求缴税？

关于第一个问题:法院为什么要求两人另行提起析产之诉？

房产有第三人份额，不等于夫妻对该房不享有共同财产权益。应先确定各共有人的权利范围；涉及第三人权属争议、离婚案件中不能一并查清处理的，可以另行析产。已能明确的夫妻内部权益，可在不处分第三人权利的前提下依法处理。

但是，是不是法院不在离婚案件中进行处理，民政部门也可以拒绝当事人在离婚协议中对该系争房产做出约定呢？这就牵涉到第二个问题:民政部门开始的拒绝办理是否合理?答案是民政部门的拒绝是不合理的。

夫妻可以约定属于自己的财产权益如何分配，但应写清处分范围和受让人，并遵守共有、不动产登记及贷款处理规则。原协议只写女方“放弃”，并未明确男方受让，不能在分析中直接补成已经约定全部转给男方。

法院是否合并处理，取决于诉讼请求、当事人范围及审理条件，并无“一个案件只能审理一个法律关系”的普遍规则。另行析产与夫妻协商处分自己的权益也不矛盾，不能把法院要求另诉直接等同于离婚协议不得涉及该房。

办理协议离婚时，双方应就财产和债务处理达成一致。协议涉及第三人房产份额的，应准确限定在夫妻有权处分的部分，不能以协议单方变更第三人的产权或债权。

第三，本案当事人办理产证变更为何还需要缴税？

现行税收规则须按具体税种、权利变动性质分别核对，不能笼统宣称离婚房产变更“完全免税”或仅需固定数额手续费。

财政部、税务总局公告2021年第29号第一条明确，夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。向父母等第三人转让产权，不能仅因同一份离婚协议而当然适用该项免税。

未写明受让人，并不当然使其余三人各取得女方份额的三分之一；登记四个姓名也不当然意味着每人各占四分之一。应结合原登记、共有约定和协议解释查明份额及受让意思，再明确由谁承受、支付多少补偿、如何办理登记及承担税费。不能用补写一句话替代对真实交易性质的核实。