婚前用农村宅基地建房，离婚时房产如何处理

案情简介

原告：周某，男，住安徽省某县。

被告：刘某，女，住安徽省某县。

原告周某是退伍军人,1994年复员回家，经人介绍认识邻村刘某。

1995年两人着手准备结婚的事情。1996年双方及父母商定:由周家出资，在刘家宅基地上建房，用做周、刘两人的婚房。1997年初房屋建成，同年5月，两人登记结婚。

直至2005年，存在巨大矛盾的周、刘两人准备离婚。在财产分割方面，两人的分歧主要集中在房子问题上。因为是农村自建房屋，没有办理产权证，因此双方对房屋产权产生不一致的认识。刘某认为宅基地是村里批给自己家的，土地使用权证上登记的是自己父亲的名字，因此这套房子应当属于刘家的，周家不能来要求分割。周某认为，造房子的钱完全是自己家出的，女方家里没有出过一分钱，女方现在主张房子是刘家的，完全没有道理的。这套房子的所有权应归周家所有。

双方之间的矛盾始终不能得以解决，刘家凭借土地使用权证，认为自己取得房子有理有据，另一方则提供建房的各种花费凭证，认为自己出钱建造的房子当然应当属于自己的。

原案裁判结果

在审理过程中法院查明：1997年初房屋建成时的价值为4. 3万元（不包括地价），宅基地价值为1. 93万元；2005年离婚时房价为10. 85万元（包括地价）。

法院认为，本案诉争的房屋系周某、刘某父母为各自子女结婚而共同出资所建，其中周某父母出资4. 3万元,刘某父母以价值1. 93万的宅基地作为出资，双方父母的这一出资行为是对各自子女的赠与。离婚时，对于该房产的增值部分，即现价值与建成时的差额为4. 62万元，视为夫妻共同财产，应平均分割，每人分得2. 31万元。就房产价值而言，每人应分得个人婚前受赠数额加上婚后财产增加的价值额，因此，周某应分得价值6. 61万元的财产，刘某应分得价值4. 24万元的财产。考虑到本案的实际情况，房子应判决归刘某所有为宜。最终法院判决：房子归刘某所有，刘某补偿周某6. 61万元。

现行法律分析

本案双方争论的焦点是:农村宅基地自建房，离婚时如何处理。房子的产权归属？

农村宅基地自建房屋的情况比较特殊，有的地方农村自建宅基地住房是有产权证的，但是有的地方却没有产权证，没有产权证的情况会使房屋的产权问题变得更复杂。

宅基地使用权与房屋权属有关联，但不能仅凭宅基地证记载父亲姓名，就认定全部房屋必然归父亲或女方。《民法典》第231条规定合法建造可以产生物权；具体仍须核实建房审批、宅基地使用资格、建房约定、出资及家庭成员权利。

宅基地使用权受《民法典》第362条、第363条及土地管理规定约束，不能把宅基地视为可自由买卖、赠与或独立分割的普通土地财产。涉及父母或其他家庭成员权益的，应先区分家庭共有与夫妻财产，不能在离婚分割中处分案外人权利。

出钱建房也不当然取得全部产权；约定未能实现时，应根据合法权属、合同关系及实际受益情况确定返还或补偿，不能单凭“谁出地”或“谁出钱”决定。

本案房屋在结婚登记前建成。即使认定双方分别受赠后共同建房，也应先确认各自在婚前已经取得的份额，不因之后结婚就自动转为夫妻共同财产。依婚姻家庭编解释（一）第26条、第31条，个人份额的自然增值原则上仍随该个人份额归属；婚后共同扩建、改造等新增权益另行核算。原案把全部差额4.62万元认定为共同财产并平分的办法，不宜作为现行一般规则。