婚前产权房，婚后升值部分离婚时如何分割

案情简介

原告：王某，女，住上海市某区。

被告:屠某，男，住上海市某区。

2002年10月，屠某购买了价值62万元的一套商品房，首付20万，完全是屠某个人的财产，剩余房款全部为银行贷款，贷款期限为20年。很快，产权证办理好，上面记载的权利人为屠某一人。

2003年底，屠某与王某结婚，此后两人一直住在该套房子里面，婚后的贷款由双方共同偿还。

2005年11月，屠、王感情破裂要离婚。离婚时，双方争议的主要财产是房子，但是双方争论的不是房子的产权，而是房子的升值部分。

因为当时买房时，房价还不是很高，但是随着上海房产市场的迅速升温，屠某的房子也水涨船高,2003年结婚时房子涨到71万，等到离婚时，房子则已经涨到了 86万。对于这中间的24万升值部分，王某认为应当列入夫妻共同财产当中，由两人平均分割。

屠某自然不同意这样做，他认为房子是自己的婚前个人财产，凭什么婚后升值的部分要平均分割？但同时王某认为，婚后一直是两人一起还贷，所以对这套房子她也是有贡献的，的确她承认房子是屠某的，所以她不要求分割房子，只是说因为自己参与还款，所以升值部分理应有自己的份。并且根据婚姻法的规定，对夫妻关系存续期间取得的收益应当作为夫妻共同财产分割。从这一角度上讲，对这24万元自己也是有权要求分割的。

原案裁判结果

法院认为，系争房产是屠某婚前个人财产，由于市场原因房产升值部分，仍属于屠某的个人财产,虽王某参与共同还贷，但不能以此要求分割增值部分。对王某婚后所还贷款屠某应予偿还。

现行法律分析

本案争议的焦点是:房产增值部分是否属于夫妻共同财产。在近几年楼价普遍上涨的阶段，这样的问题具有一定的代表性。

王某提出共同还贷和婚内收益两项理由。按现行法，应分别判断房屋自然增值与共同还贷对应的补偿，不能把全部购房后增值都算作婚内共同收益，也不能否认共同还贷对应的增值补偿。

依婚姻家庭编解释（一）第26条、第78条，婚前个人房屋的自然增值原则上仍为个人财产；但婚后共同还贷支付的款项及其对应的房屋增值，应在符合第78条条件时向另一方补偿。原案仅返还共同还贷、不补偿相应增值的处理，与现行规则不同。

共同还贷补偿不以房屋已经出售为前提，可以通过协议或评估确定房屋价值。本案24万元包括婚前已经发生的9万元增值，不能全部作为婚后增值平均分割；具体补偿须核对结婚时和离婚时房屋价值、购房成本、共同还贷本息等证据，现有材料不足以确定数额。

其他婚前财产婚后收益，也应依《民法典》第1062条和婚姻家庭编解释（一）第25条、第26条区分：

(1) 当事人以个人财产投资于公司或企业,若基于该投资所享有的收益是在婚姻关系存续期间取得的，则对该公司或企业生产经营产生的利润分配部分如股权分红等，依照《民法典》第1062条第1款第2项的规定,应为夫妻双方共同所有。

(2) 个人房屋租金须结合收益性质判断。属于法定孳息的，原则上归个人；含有婚后经营、管理投入形成的经营收益的，应区分处理。不能以是否只有房主一人管理作为共同或个人财产的唯一标准。

(3) 当事人以个人财产购买债券所得的利息，或用于储蓄产生的利息，由于利息收益是债券或储蓄本金所必然产生的孳息，应依本金或原物之所有权归属为个人所有。

(4) 房产、股票、基金等婚后价值变化，应区分单纯市场变动形成的自然增值与婚后投资经营收益；不能一概把抛售差价认定为个人财产，也不能把一切涨价都归入共同财产。