恋爱期间买房，在产权登记时要注意哪些问题

案情简介

原告：周某，男，住上海市某区。

被告:韩某，女，住上海市某区。

周、韩两人2002年5月结婚，现因感情破裂，准备离婚。在分割财产时，两人在房子问题上产生分歧。这套房子的购房合同是2001年签订的，房价为80万。买房人是周某，当时周某父母出资40万。周某向父母出具了一张借条，借条上写有：该借款用于购买周某、韩某结婚用房，剩余的部分由周、韩两人按揭偿还。2002年8月办理产权证时，产证上登记的是周、韩两人，但是周、韩以及周某父母四人签署一份协议，约定虽然产证上登记的是周、韩两人，但是该房实际权利人为四人共同所有。

现在要离婚了，周某认为韩某只能得到该房子的1/4,而韩某则认为产证登记的权利人为自己与周某两个人，因此该套房子自己有一半的产权。针对韩某的这一说法，周某向法庭提供了四人签署的房屋产权约定协议，认为韩某应当遵守该协议。

与此同时，周某的父母，又向法院提起债务纠纷诉讼，被告是周某和韩某，他们要求两被告返还2001年的40万元出资款，依据是周某的借条和40万元从他们账户划到房产商账户的银行凭证。对于这笔钱，韩某辩称，该借款是婚前周某一人名义的借款，自己并未在借条上签字，因而认为自己不对该债务承担责任。

原案裁判结果

关于借款纠纷案，法院经审理后认为：有借条和周某父母提供的银行划款凭证，所以能够证明借贷关系的存在，因为借条明确写明用于购买婚房用于周某和韩某的共同生活，所以虽然借贷关系发生在婚前，被告韩某仍应对此负连带偿还责任。

在房子分割问题上，法院认为产权证明确登记为周、韩两人，所以该套房子应作为两人的夫妻共同财产平均分割。并且，周、韩两人已经对周某父母的40万元借款承担了连带偿还责任，周某父母不能再基于此要求取得该房的产权。

现行法律分析

本案争议的焦点是:40万元出资的性质如何认定以及韩某是否对此负偿还责任？房子到底是两人共有还是四人共有?这是典型的父母帮助子女婚前购房的法律纠纷。

父母购房出资是否为借款，应综合借款合意、资金交付、用途、双方往来及还款情况认定。借条和银行记录是重要证据，但转账本身不能区分借款与赠与；亲属关系也不当然否定借款。对离婚前后补写的借据，应核验真实性及其是否反映原有债务。

依婚姻家庭编解释（一）第33条，一方婚前债务原则上由其本人承担；债权人证明该债务用于婚后家庭共同生活的，才可向配偶主张。借条写有“购买婚房”并不免除债权人对实际用途的举证责任。

不动产登记是判断权属的重要依据，但登记并非不可推翻。《民法典》第209条、第215条区分物权变动与合同效力；真实有效的共有约定可能产生合同请求权，也可能与其他证据共同支持确权、更正登记等请求，不能仅因父母未登记就断言其协议无效或绝无权利。同一出资已经确认为借款并予返还的，不应再据此重复取得房屋权益。

关于婚前购房的产权登记问题，通常有这么几种登记方案，它们各有利弊，需要具体情况具体分析（以下分析的假设情形是男方父母婚前资助买房）：

1.产权证登记在“准夫妻”名下。通常应结合登记份额、实际出资和双方约定认定共有权益；父母出资是借款还是赠与仍须另行查明。最终未结婚，不当然使一方取得另一方一半产权的返还请求权，应审查购房约定、赠与目的及条件，并与同居析产或彩礼返还相区分。

2.产权证登记在男方父母或者男方父母与男方名下。应先确定各人的产权份额和资金性质，男方婚前取得的个人份额不因结婚而自动转为共同财产。贷款由谁承担须看借款合同、共同债务规则及实际用途，不能只按产权登记判断。婚后夫妻共同还贷的，应核算其对应的债权或补偿权益；涉及父母产权的，不得径行按夫妻共有房屋处理。

3.产权证登记在“父母和准夫妻”名下。应区分父母份额与夫妻之间的财产权益，依据共有约定、登记及实际出资处理。共同还贷是否形成对父母的返还请求权，须看还款所对应的债务及各方约定，不能一概认定父母必须返还。

4. 产权证只登记在男方一人名下

婚前个人首付、贷款购房并登记于男方名下，婚后以共同财产还贷的，符合婚姻家庭编解释（一）第78条时，离婚可协议处理；协议不成，法院可以判房屋归登记方、未还贷款为其个人债务，由其对婚后共同还贷支付的款项及相应增值部分给予另一方补偿。不能只计算还贷本金的一半。

5.产权证登记在女方一人名下。应查明出资人、受赠对象和登记目的，不能直接推定赠与夫妻双方或者未结婚就全额返还。婚前父母购房出资适用解释（一）第29条；夫妻之间给予房屋或加名的争议，还应结合2025年婚姻家庭编解释（二）第5条处理。

这几种产权登记方案，不能说哪一个是对的，哪一个是错的，只是不同的方案会引起不同的法律后果。准夫妻在进行产权登记时，应当对此有清晰的认识,结合自己的实际情况，选择适合的方案，不要仓促决定，以免日后产生不必要的矛盾。