婚后与父母共同出资买房，离婚时该如何分割

案情简介

原告:徐某，男，住上海市某区。

被告：李某，女，住上海市某区。

原、被告1996年登记结婚。婚后第三年，原、被告与原告父母一起出资购置了上海某处房产，价值120余万，徐某的父母出资20万，但是产证登记的权利人为徐、李两人。

因原、被告双方性格差异较大,2003年6月原告向区人民法院起诉要求与被告离婚。并认为房产应当作为原、被告以及原告父母四人的共有财产分割。对于原告的这一诉讼请求，法院认为因牵涉到第三人，所以法院让原告另案诉讼。法院判决徐某、李某离婚。

同年9月，徐某又向法院提起了房产之诉，徐某认为该房子应当认定为四人的财产，由四人平均分割。徐某还向法院提供了一份购房协议，大致内容为：原告与其父母共同出资购买某处房产，徐某父母出资20万元，其余由徐、李两人通过银行贷款按揭偿还。该房屋权利产证上写明为原告与被告，但实际权利人为原、被告与原告父母共有。协议书尾部是徐、李以及徐某父母四人的签字。

对于原告的这份证据，被告认为是原告事后伪造的，自己从未见过这份协议。但是对原告父母的20万元房款，她是承认的，但认为是对原、被告夫妻双方的赠与，不是借贷关系，更不是为获得产权的购房出资。因此不承认原告父母对该房拥有产权，也不同意偿还20万。

此后，徐某申请对该份协议作笔迹鉴定，鉴定结果为该份协议上李某的签名是李某亲笔书写。获知这一结果，李某则坚持认为20万元是赠与性质并且因为产证登记为徐、李两人，所以徐某的父母不能要求分割该房产。

原案裁判结果

法院审理后认为，双方对系争的20万元购房款都不否认，因为产证登记在徐、李两人名下，所以该房应作为徐、李两人的共同财产，对徐某父母要求享有该房产权、分割房屋的请求法院不予支持。李某主张该20万是徐某父母赠与，因为徐某向法庭提交了四人亲笔签署的房屋产权约定协议，根据该份协议可以看出徐某父母当时出资20万并非是要无偿赠与徐、李两人，而是以获得房屋产权为目的，所以对李某认为是赠与的主张，法院不予认可。

最终法院判决：系争房产为徐某、李某的夫妻共同财产；对徐某父母的20万元出资，徐、李两人应予返还。

现行法律分析

本案争议的焦点是:房子的产权如何确定、20万元出资的性质如何认定。

父母出资不当然取得产权，未登记也不等于出资协议没有法律效力。应区分登记物权与合同权利，结合协议真实性、共有约定、资金交付和履行情况处理。本案返还20万元的原裁判结论，不宜直接推广为所有未登记父母出资均只能请求退款。

首先,出资应认定为借款还是赠与？

借款应有真实的借贷合意与交付事实，借条、转账、还款等证据应相互印证。事后补写借据并不当然使借款不成立，但不得借补写凭证虚构债务；鉴定只能解决其能够证明的问题，不能替代对真实借款及资金用途的审查。

若认定为借款，应依《民法典》第1064条审查共同签名、事后追认及是否用于夫妻共同生活等，不能仅以婚后发生就认定共同债务。若为婚后父母赠与购房出资，解释（一）第29条和2025年解释（二）第8条要求先看明确约定；没有约定或约定不明时，一方父母全额出资与一方父母部分出资、双方父母出资的分割规则不同。本案20万元属于部分出资，如按现行规则处理，应以出资来源及比例为基础，综合共同生活、孕育子女、离婚过错、家庭贡献和房屋价值等确定归属及合理补偿，不能只凭房产登记姓名推定赠与对象或固定平分。

与现行法律、司法解释不一致的旧地方处理意见，不能作为适用现行规则的替代依据；买房之外其他物品的赠与，也不能机械套用父母购房出资的专门规则。